18.06.2025 • 5 min. tiempo de lectura
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La congelación de los alquileres sigue siendo un instrumento clave de la política de vivienda en Alemania. En vista del aumento de los alquileres en muchas ciudades alemanas, el Gobierno alemán ha decidido prorrogar la normativa al menos hasta el 31 de diciembre de 2029. El objetivo es evitar los alquileres excesivos en los nuevos arrendamientos y reforzar aún más la protección de los inquilinos en las regiones con un mercado inmobiliario tenso.
Pero, ¿qué significa concretamente esta prórroga? ¿Qué normas se aplican, dónde está activo el Control de Alquileres 2025 y qué excepciones deben respetarse?
¿Qué es la congelación de alquileres? Base jurídica y objetivo
La congelación de alquileres se introdujo en 2015 con la Ley de Modificación de la Ley de Arrendamientos (Sección 556d-g BGB). Está dirigida a los propietarios de pisos existentes en regiones con una demanda de vivienda especialmente alta. La normativa limita el nivel de alquiler cuando se realquila un piso.
Norma jurídica central:
- El alquiler de los nuevos arrendamientos no puede superar en más de un 10% elalquiler comparativolocal.
Este alquiler comparativo viene determinado generalmente por el índice local de alquileres. El objetivo de la medida es frenar el rápido aumento de los alquileres para los nuevos arrendamientos sin afectar a los ya existentes.
¿Qué pisos están sujetos a la congelación de alquileres y cuáles no?
La congelación de los alquileres sólo se aplica en determinadas regiones que han sido definidas por los Estados federados como mercado de la vivienda restringido por ordenanza. Además, no todos los alquileres están cubiertos. Hay excepciones legales claras, entre ellas
Excepciones a la congelación de alquileres
- Nuevas construcciones: Los pisos que se hayan utilizado y alquilado por primera vez después del 1 de octubre de 2014 están exentos de la normativa.
- Modernización integral: Si al menos un tercio de los costes de nueva construcción se invirtieron en reformas, no se aplica la congelación del alquiler.
- Alquiler anterior por encima de la congelación del alquiler: Si el inquilino anterior ya ha pagado un alquiler más alto, este puede seguir cobrándose.
- Alquiler escalonado y alquiler indexado: Estos contratos de alquiler están sujetos a una normativa distinta y sólo se ven afectados parcialmente.
Prórroga de la congelación de los alquileres hasta finales de 2029 - trasfondo político
La prórroga de la congelación de los alquileres hasta 2029 fue decidida por el Gobierno federal en 2024. Esto se justificó por la continua situación de tensión en el mercado de la vivienda en muchas ciudades alemanas.
Según el Ministerio Federal de Justicia, hay una considerable escasez de viviendas asequibles en muchas ciudades a pesar de las nuevas campañas de construcción. Ciudades como Berlín, Múnich, Colonia, Fráncfort, Leipzig y Stuttgart siguen registrando aumentos de los alquileres por encima de la media, especialmente en el caso de los nuevos arrendamientos.
¿En qué ciudades y estados federados se aplica la congelación de alquileres?
La congelación de los alquileres no se aplica en todo el país, sino sólo en determinadas ciudades y municipios que han sido designados como "mercado inmobiliario restringido" por ordenanza estatal. Un resumen a modo de ejemplo:
- Renania del Norte-Westfalia (NRW): Colonia, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aquisgrán y otras.
- Baviera: Múnich, Núremberg, Ratisbona, Wurzburgo y Erlangen.
- Berlín: en todo el país
- Hesse: Fráncfort del Meno, Wiesbaden, Darmstadt
- Hamburgo: toda la zona urbana
- Baden-Wurtemberg: Stuttgart, Heidelberg, Friburgo, Tubinga y otras ciudades
- Sajonia: Leipzig, Dresde
El periodo de validez respectivo de las ordenanzas varía y se revisa y ajusta periódicamente. Los inquilinos y propietarios deben informarse directamente en las autoridades estatales competentes o en las páginas web oficiales.
Obligación de información de los arrendadores: consecuencias jurídicas de las infracciones
Desde la reforma de la congelación de alquileres en 2019, los arrendadores están sujetos a estrictas obligaciones de transparencia. Si se aplica una excepción legal -por ejemplo, debido a una amplia modernización-, esto debe comunicarse al inquilino por escrito antes de la celebración del contrato (Sección 556g BGB).
Consecuencias del incumplimiento:
- Si se incumple el deber de información, el inquilino puede reclamar el alquiler pagado de más con carácter retroactivo durante un máximo de 30 meses.
- Las infracciones descubiertas posteriormente también pueden dar lugar a litigios y reembolsos.
Por lo tanto, es aconsejable que los propietarios realicen una comprobación conforme a la ley de la congelación de alquileres y las excepciones antes de cada nuevo alquiler.
Derechos de los inquilinos: cómo reclamar un alquiler demasiado alto
Los inquilinos que consideren que su alquiler incumple el Control de Alquileres tienen derechos legales. Es importante reclamar el alquiler de la forma correcta.
Procedimiento para los inquilinos:
- Determine el alquiler comparativo, por ejemplo, utilizando el índice de alquileres de la ciudad.
- Presentaruna queja por escrito al propietario (preferiblemente con motivos concretos).
- Exigirla devolución del alquiler excesivo (con la ayuda de un abogado si es necesario).
Muchas ciudades y centros de protección del consumidor ofrecen herramientas en línea para comprobar los alquileres o asesoramiento gratuito.
Efectos en el mercado inmobiliario: críticas y elogios
La congelación de alquileres es políticamente controvertida. Los críticos sostienen que inhibe los incentivos a la inversión y frena la construcción de nuevas viviendas. Muchos propietarios consideran que la normativa es burocrática e injusta.
Argumentos de los críticos:
- Interferencia con la libertad contractual
- Menor rentabilidad del alquiler
- Desplazamiento hacia mercados de compra
Argumentos de los partidarios:
- Arrendamientos socialmente justos
- Protección contra el desplazamiento de hogares con bajos ingresos
- Alivio en ciudades especialmente caras
En la práctica, está claro que la congelación de los alquileres no es una panacea, sino un elemento importante de la política de vivienda.
Conclusión: La congelación de los alquileres sigue siendo un pilar importante de la protección de los inquilinos.
La prórroga de la congelación de los alquileres hasta finales de 2029 así lo demuestra: El Estado quiere seguir contrarrestando activamente el aumento de los alquileres en las ciudades con escasez de vivienda. Para los inquilinos, esto significa más seguridad para los nuevos alquileres, pero para los propietarios también supone un mayor catálogo de obligaciones.
Quien quiera alquilar o arrendar un piso nuevo debe familiarizarse con la congelación de los alquileres, sus ámbitos de aplicación regionales, las excepciones legales y los índices de alquiler actuales, para evitar riesgos jurídicos y financieros.
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